قولنامه‌هایی که سرقول نمی‌مانند

گروه اقتصادی- فرزانه غلامی - در گذشته ای نه چندان دور رشد قارچ گونه سوپر مارکتها و اغذیه فروشی‌ها، برای شهروندان سؤال برانگیز بود، اما اکنون این بنگاه های معاملات ملکی هستند که گوی سبقت را از دیگر واحدهای صنفی ربوده اند.

زمانی تعداد بنگاه های معاملات ملکی انگشت شمار بود و اغلب این واحدها در خیابانهای اصلی شهر فعالیت می‌کردند، اما در حال حاضر بسیاری از بنگاه های معاملات ملکی در خیابانهای اصلی همسایه دیوار به دیوارند و یا با حداقل فاصله در کنار هم فعالیت می‌کنند. این در حالی است که کوچه پس کوچه‌ها هم بدون بنگاه نیستند! و گاه در قدیمی ترین و کم عرض ترین کوچه هم تابلوی املاکی‌ها به چشم می‌خورد.
در کنار رشد یک شبه واحدهای این چنینی تمایل برخی بنگاه داران به «شعبه زدن» و واحدهای صنفی زنجیره ای هم افزایش قابل توجهی داشته است.
این پدیده بویژه در کلان شهرها به وفور خودنمایی می‌کند، به گونه ای که ممکن است در شعاع کمتر از یک کیلومتر چندین بنگاه معاملات ملکی با مجوز و یا بی مجوز و با مدیریت یک فرد و یا گروه خاص فعالیت کنند.
بنگاه های معاملات ملکی با دفتر و دستک شان و آن میزهای به هم چسبیده و کارمندانی که خودشان را «کارشناس ملک» می‌دانند، از حداقل فضا، حداکثر استفاده را می‌برند. این واحدها زونکن هایی دارند به قطر برخی پرونده های قضایی که به واسطه آن موارد خرید و فروش و یا اجاره را به مردم معرفی می‌کنند.
البته بنگاه داران همیشه از کساد بودن بازار گله دارند و از بابت اینکه حق کمیسیون شان ده دوازده سالی است ثابت مانده است، انتقاد می‌کنند، به همین دلیل اغلب بیش از نرخ مصوب از طرفین معامله طلب می‌کنند! در رهن و اجاره هم اوضاع از این قرار است که حق کمیسیون بنگاهی‌ها یک چهارم اجاره ماهانه واحد مسکونی است. این را هم لحاظ کنید که مردم در سالهای اخیر، بنگاهی‌ها را مدافع حقوق صاحبخانه‌ها و فروشندگان می‌دانند چون هر چه رقم قرارداد فروش یا اجاره به خواسته صاحب خانه و فروشنده نزدیک تر باشد حق کمیسیون املاکی‌ها بیشتر می‌شود، پس چرا چانه زنی آن هم به نفع مستاجر یا خریدار؟
همچنین لزوم آموزش مشاوران املاک و به روز رسانی اطلاعات آنان و حضور مشاوران حقوقی در دفاتر املاک به منظور کاهش دعاوی ملکی از جمله مواردی است که هر از گاهی از سوی کارشناسان مطرح می‌شود؛ زیرا گفته می‌شود حدود 30 درصد دعاوی محاکم در زمینه اختلافات ملکی است.
با اینکه قرارداد بستن توسط بنگاه های معاملات ملکی اتفاق خاص و عجیبی نیست، اما مشکلات حقوقی ناشی از این اقدام گاه مردم را به دردسر می‌اندازد.
برخی از کارشناسان بروز این اختلافات و دعاوی را ناشی از محتوای قراردادها و کم اطلاعی مشاوران و مردم می‌دانند و برخی دیگر معتقدند، سوء استفاده مشاوران و عدم توجیه طرفین معامله از سوی آنان سبب بروز دعاوی ملکی می‌شود.
اینکه بنگاه داران اغلب بیش از قیمت مصوب، حق کمیسیون می‌گیرند، رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک هم قبول دارد. او برای متخلفان خط و نشان می‌کشد و می‌گوید: بنگاه‌های متخلفی که حق‌الزحمه بیشتری دریافت می‌کنند تا میزان چهار برابر جریمه می‌شوند!
ناگفته نماند که رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تنظیم مبایعه‌نامه توسط مشاوران‌املاک را نوعی موازی‌کاری با فعالیت دفترخانه‌ها عنوان می‌کند و معتقد است، ثبت معاملات در بنگاه‌ها باید ممنوع شود.
به گفته احمد تویسرکانی، مشاوران‌املاک باید فقط مردم را به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و این صنف باید از نظارت دولت (وزارت صنعت، معدن و تجارت) خارج و زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک قرار گیرد.
وی اضافه می‌کند: این سازمان به دنبال زنده‌کردن ماده‌ای از برنامه پنجم توسعه است که سال89 از متن لایحه حذف شد و برای این منظور رایزنی با کمیسیون حقوقی‌ مجلس را شروع کرده است. ماده 188 لایحه برنامه پنجم صلاحیت مشاوران‌املاک را صرفاً در حدود «دلالی» تعریف کرده و تأثیر تمامی عقود اموال غیرمنقول را به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمی موکول کرده بود.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تأکید می‌کند: در حال حاضر بنگاه‌های مشاور املاک، اقدامهایی موازی با سازمان ثبت انجام می‌دهند که گذشته از تشدید دعاوی قضایی ناشی از تخلفات قراردادهای غیررسمی ملکی، تحمیل هزینه‌های مضاعف به کشور است.
همچنین به گفته یک حقوقدان، جایگاه مشاوران املاک در چارچوب قانون نظام صنفی است و به نوعی مشاوران املاک، به عنوان واسطه معاملات فعالیت می‌کنند و قانوناً مسؤولیت حقوقی ندارند.
علی رسول زاده فرساد اضافه می‌کند: میزان دریافت حق کمیسیون در دفاتر املاک، ارتباطی به معاملاتی که در این دفاتر انجام می‌شود، ندارد؛ زیرا دریافت حق کمیسیون اجرتی است که دفاتر املاک به عنوان واسطه در انجام معاملات دریافت می‌کنند. طبق ماده 265 قانون مدنی، حق کمیسیونی که این دفاتر از طرفین معامله دریافت می‌کنند نباید بیشتر از بخشنامه‌ای که این دفاتر دارند، باشد!
وی می‌گوید: بهتر است مشاور یا کارشناس حقوقی در دفاتر املاک حضور داشته باشد و به انعقاد قراردادهای این دفاتر نظارت کند.